부동산 폭락 예견된 일인가? 가계부채와 금리인상의 늪

부동산 폭락 예견된 일인가? 가계부채와 금리인상의 늪


부동산 가계부채, 미국 금리인상으로 한국경제가 위태롭다
작년 말 가계부채는 1300조원을 넘어섰고, 가구당 평균 부채도 6655만원을 넘어섰다. 하우스푸어가 늘어나고 있다. 우려가 현실로 나타나는 것 같다.

2012년도에 한 권의 책을 읽었다. 미래학자로 유명한 아시아미래인재연구소 소장 최윤식 박사의 '부의 정석'이다. 아마 당시 베스트셀러였기 때문에 많은 사람이 읽었을 것으로 생각된다.

부의 정석의 처음은 이렇게 시작된다.
"부동산, 7년 잔치는 끝났다.
한국인의 첫 번째 걱정은 바로 코앞까지 다가온 본격적인 부동산 버블 붕괴 문제이다. 특히 2011년 현재 대한민국 국민들의 가계자산 중 78.8%가 부동산을 중심으로 한 실물자산에 편중되어 있기 때문에 모든 비극의 출발점이 될 공산이 크다"


최윤식 박사는 당시 우리나라의 부동산 버블의 붕괴 시점이 임박했을 가능성을 대략 70~80%로 보았다. 나머지 20~30% 정도는 만약 정부가 업적이나 선거 등을 의식해서 인위적으로 부동산 가격의 하락을 막거나 혹은 지연시킬 가능성을 염두해 둔 수치라는 주장이다.

당시 부의 정석을 읽으면서 의미 있게 뇌리속에 각인 되었던 부분이 있었다. 그건 마지막 불꽃으로 향하는 한국의 부동산에 대한 이야기였다.

"전문가들은 최근 10년 이내에 늘어난 460조원의 가계부채 증가분 중 50~60% 정도인 230~270조 원 정도가 부동산 버블에 투자된 돈이라고 보고 있다.
이처럼 개인들도 엄청난 돈을 부동산 버블에 베팅한 상황이기 때문에 '현재의 부동산 가격 상승은 절대로 버블이 아니다!'라고 외쳐대는 정부와 건설사의 거짓말에 의지할 수 없는 상황이다.


즉, 누구나 속으로는 거짓말이라고 확신하면서도 드러내놓고 거짓말이라고 하면 내 집값이 떨어지기 때문에 자발적으로 공범이 되어주는 어처구니없는 상황인 것이다. 개인들은 자신들의 탐욕을 채워줄 정치인을 찾아 기업도시, 혁신도시, 행정복합도시 등 다양한 형태의 신도시 개발, 뉴타운 개발, 재개발을 공약으로 내건 사람들을 국회의원으로 뽑았다.



정치인들은 가난하고 낙후된 지역에 사는 사람들을 부동산 거품을 이용해 돈을 벌게 해주겠다고 유혹하고, 중산층 증명서인 중대형 아파트를 지어주겠다는 선거 공약을 남발했다. 이점에서는 여야가 다르지 않았다"


더 놀라운 사실은 다음에 있었다.
"그 결과 서울시 땅의 7.5%를 한꺼번에 뉴타운으로 지정하는 초유의 일이 벌어졌다. 이는 지난 30년 동안 재개발했던 땅의 총 면적보다 더 넓은 것이다"

놀랍지 않은가? 서울시 땅의 7.5%를 한꺼번에 뉴타운으로 지정했다는 것은 30년 동안의 재개발 면적보다도 넓다고 한다. 경제 상황을 고려하지 않은 정치인들의 선거 공약은 서울시 땅이 부동산 붐을 주도할 것을 기대했다. 그렇지만, 선거 당선만을 위한 선심성 공약은 지금보아도 과했다는 면이 많다.

애플건설과 구글건설


최윤식 박사는 당시 상황을 이렇게 표현했다.
"전국에 땅 파는 소리가 울려 퍼지면서 2007년 고점 전까지 거의 50개월 연속 부동산 가격이 상승하는 불패의 신화가 만들어졌다. ...
이런 상황에서 대기업들은 미래를 위한 연구와 투자보다는 건설업을 하는 것이 사업적으로 현명하다는 판단이다. 그래서 한국의 이름 깨나 있는 기업들은 예외 없이 건설회사를 캐시카우로 가지고 있는 전 세계에서 유래가 없는 산업 지도가 만들어졌다.

애플이 애플건설을 자회사로 두고 스마트폰을 만들기보다 아파트를 짓는 데 더 열을 올리고, 구글이 건설업에 진출해 집짓기에 열을 올린다면 이런 코미디도 없을 것이다.
그런데 바로 그런 코미디가 한국에서 대박을 치고 있다."

물론 지금같이 4차 산업혁명이 진행되는 시점에서 구글이나 애플이 사물인터넷 기반의 혁신적인 건축사업을 할 수는 있을 것이다. 그렇지만 당시에는 그저 일반적인 부동산 건물을 짓기만 하면 돈이 됐기 때문에 기업들이 부동산 개발에 열을 올렸다는 최윤식박사의 비판이었다.


당시 부의 정석과 함께 재미있게 읽었던 책이 있었다. 부동산 전문가인 한문도 박사가 2011년도에 집필한 '2015 버블붕괴 그날 이후'라는 책이었다. 그 책에서도 다음과 같은 부동산에 대한 경고를 했었다. 

"전반적인 하향화 대세 속에서 향후 10년 내에 일시적으로 다시 재상승한다면 그것은 아마 '마지막 불꽃'이 될 것이고 그 불꽃은 재앙으로 다가올 수 있다."

한문도 박사는 2011년부터 10년 안에 마지막 불꽃이 있다면 그것은 재앙일 것이라고 경고한다. 2011년부터 10년이면 2021년까지다. 이 때까지 마지막 불꽃을 향해서 달려가는 불나방이 되지 말라고 한문도 박사는 우리 같은 서민들에게 경고했던 것이다.


한국 부동산의 마지막 불꽃, 강남 재건축?


그렇다면 한국 부동산의 마지막 호황인 마지막 불꽃은 어떤 것일까? 최윤식 박사는 마지막 불꽃을 강남 재건축으로 보았다. 그는 '부의 정석'에서 강남 재건축의 위험성을 이렇게 경고했다.

"버블 붕괴의 마지막 희생양은 강남 3구에서 진행되고 있는 재개발 사업일 가능성이 크다. 현재 10억 원이 넘는 아파트를 헐고 새로 지으면 못해도 15~20억 원짜리 아파트가 쏟아져 나올 텐데, 아무리 강남이라고 해도 과연 우리나라에 그런 수준의 아파트를 살 사람이 얼마나 있을까?



강남 3구의 재개발 아파트는 본격적으로 부동산 버블이 꺼지기 전의 마지막 불꽃일 것이다.
지금은 누가 빨리 이것을 깨닫고 부실과 거품의 도깨비 방망이를 내던지느냐가 중요하다."


최윤식 박사의 경고가 맞은 걸까? 작년에 강남 재건축을 중심으로 한 부동산 과열은 불꽃 같이 활활 타올랐다. 강남 재건축을 시작으로 불붙기 시작한 부동산 열풍은 금세 서울과 경기로 번졌다.

작년 9월 중앙일보에는 분양권 프리미엄이 3억5천만 원이나 한다는 기사가 보도되었다. "뜨거웠던 8월 분양권 시장…웃돈 최고 3억5000만원" 분양권을 사기위해 웃돈을 3억5천만 원을 준다니 이건 누가봐도 비정상적인 과열이었다.

오늘자 연합뉴스 기사는 작년에 강남 3구의 분양가가 9년 만에 최고가를 갱신했다고 보도했다. "강남 3구의 3.3㎡당 평균 분양가가 역대 최고치를 기록한 2007년의 3천108만원에 비해 3.3㎡당 576만원이 오른 것으로, 9년 만에 다시 최고 기록을 갈아치웠다."

작년 여름 많은 사람들이 분양권 프리미엄 시세차익을 얻기 위해서 과열 경쟁에 뛰어들었다. 당첨만 되면 목돈을 만질 수 있는 기회였다. 그래서 당첨이 되면 분양사무소에 달려가서 덜커덕 계약을 했다.


부동산 열풍의 끝, 그리고 미국 금리인상과 부동산 폭락?


2016년의 부동산 상황을 요약하면 이랬다. 강남 3구의 재건축 과열로 부동산 가격이 폭등해고 부동산 가격 상승세는 강남 3구에 그치지 않고 서울과 경기권으로 번져나가기 시작했다.
부동산 가격 폭등으로 분양권만 당첨되면 분양권을 전매해서 시세차익을 얻을 수 있었다. 그리고 실수요자들도 저금리에 분양 받는데 용기를 냈다.

집을 구매한 사람들 중에 더러는 폭등하는 전세 값을 견디기가 어려워서 차라 매매를 하자는 심리에 구매하기도 했다. 금리가 저렴하니 주인이 요구하는 전세값 올려주거나 이리저리 이사를 다니는 것보다 대출받아서 집을 사는 것이 편해보였다.

그런데 문제는 작년 11월3일부터 시작되었다. 과열된 부동산을 진정시키기 위해서 정부에서는 11.3 부동산 대책을 내놓았고 강남 재건축 아파트 값은 약세로 돌아섰다. 미국 금리인상으로 주택시장은 급랭했다. 한국은행은 기준금리를 간신히 동결하고 있지만 대출금리등 시중 금리는 계속 올라가고 있다.


미국 금리인상은 만만히 볼 수 없다. 국내 경제연구기관들은 미국 금리인상의 최대 리스크는 '가계부채와 주택가격하락'이라고 입을 모은다. 과거 미국 금리인상은 세계 금리를 동반 상승시켜서 10년 마다 아시아 외환위기와 미국발 서브프라임 사태를 불렀다.

중앙일보에 따르면 신성환 금융연구원장은 대출금리가 1%오르면 집값은 2.7%하락한다고 했다. 그런데 해당 지표는 너무 보수적으로 잡은 것이고 금리상승에 따른 집값 하락은 더욱 낙폭이 클 것이라 보도했다. 금리가 오르면 집값은 하락하고 대출 위험에 걸린 위험가구는 늘어난다.



또한 한국 경제 2017 리스크 특집에서 2017년은 아파트 소화불량 시대라고 경고하고 있다. 올 한해 아파트 수요는 27만가구인데, 완공되는 아파트는 37만 가구로 아파트 10만 가구가 남아돌게 된다고 보도했다. 올해가 공급과잉 원년이 되는 것이다.

더구나 내년에는 수요가 27만 가구이고 완공되는 아파트가 47만 가구로 20만가구가 더 공급 과잉된다.
더 심각한 것은 아파트를 제외한 단독, 다세대를 합치면 총 124만 가구가 지어지는데 수요는 77만 가구에 그쳐서 47만가구가 공급과잉 상태이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "올해가 주택 공급과잉 원년이 되는 건 사실상 확정적"이라고 말한다.


수요는 적고 공급은 많으니 부동산 가격이 떨어지는 것은 당연해 보인다. 주택 매매를 고려하는 사람들에게는 참고가 됐으면 한다.

앞으로의 미래가 어떻게 전개될지 정확한 미래는 아무도 모른다. 그렇지만, 경고를 귀담아 듣고 보완책을 마련해두는 것은 득이될 뿐 해가 되지 않는다. 위기 상황을 예측하고 대비한다면 혹독한 시대를 견뎌낼 수 있는 튼튼한 방패를 가질 수 있다. 서민들이 어떤 결정을 하든지 양질의 정보를 최대한 얻어서 위험요소를 대비했으면 하는 희망이다.

마지막으로 부동산 가격을 하락과 경제의 위험요인이 되는 환율의 변동사항을 참고해보기 바란다. 미국 USD 환율을 3개월, 3년 동안의 환율 추이 그래프이다.


요동치는 금리, 환율 추이 그래프


올 해에도 미국의 추가적인 금리인상은 예고 되어있다. 지난 12월 미국금리 인상이 있은 직후에도 한국은행은 기준금리를 동결했다. 그렇지만 시장금리는 요동쳤다. 아래 3개월간 환율 변화를 보면 지난해 10월10일 1달러당 1,111원이던 미국 USD KRW환율은 금리인상후 1,212원로 급등했다.

지난 3년간의 환율 추이를 보아도 전반적으로 환율은 오름세를 유지하고 있다. 미국의 계속적인 금리인상 플랜이 기정사실화되면서 앞으로 한국 경제는 고환율에 버텨내야 하는 어려움에 쳐해있다.

- 지난 3개월간 미국 USD KRW 환율 추이 -

[ 출처 : 네이버환율정보 ]


- 지난 3년간 미국 USD KRW 환율 추이 -


이 댓글을 비밀 댓글로